วันนี้ขอเขียนถึงแง่ดีๆ ของการลงทุนบ้างเนอะ คำถามยอดฮิตของนักลงทุน"ซื้อที่ไหนดี" ผมได้รับคำถามนี้เป็นประจำ ผมขอตอบโดยสรุปลักษณะของคอนโดที่ควรตะครุบสำหรับลงทุนปล่อยเช่า (เน้นนะครับว่าสำหรับปล่อยเช่า ถ้าหวังราคาส่วนต่างอาจมองอีกแบบ) ไว้ง่ายๆ 5 ข้อดังนี้ครับ
1. มีชีวิตชีวา
 
แปลว่าอะไร? พอเราเดินเข้าไป ช่วงเวลาเช้าและเย็น ต้องรู้สึกได้ถึงความมีชีวิตชีวา มีคนเดินเข้าออกคึกคัก ถ้าเป็นคอนโดตามเมืองริมทะเลและเราอยากได้ผู้เช่าหัวทอง ต้องเห็นชาวต่างชาติแช่น้ำหรือนอนอาบแดดอยู่ในส่วนกลาง เวลาเดินสวนไปมาต้องมีชาวหัวทองเดินผ่านไปมา บางคนจะชอบยิ้มให้และทักทายเราทั้งทีเพิ่งเจอกันครั้งแรก ผมก็ชอบคุยกับเค้า สนุกดีเรียนรู้ไปด้วยเลยว่าเค้าคิดยังไง ชอบอะไร
 
คอนโดที่มีชีวิตชีวาพวกนี้จะหาผู้เช่าได้ง่ายกว่าคอนโดเงียบๆ มาก เพราะมันคือตัวยืนยันว่ามี demand ของคนที่อยากมาอยู่จริง ใครลงทุนมาซักพักแล้วคงจะเคยไปลงทุนคอนโดที่(ยัง)ไม่มีชีวิตชีวา มันหาผู้เช่ายากกว่ามาก คุณคงไม่อยากมีประสบการณ์นี้หรอกเนอะ ลองดูๆ บางครั้งความมีชีวิตชีวาก็สังเกตได้ง่ายๆ แค่คุณไปตระเวนดูพื้นที่จริงเช้าเย็น Six sense ของคุณมันจะบอกคุณเอง
 

2. Yield งดงาม
 
การจะลงทุนเพื่อปล่อยเช่า Yield ขั้นต่ำสุดที่จะยอมรับได้คือ 6% ครับ แต่โดยส่วนตัวถ้า Yield ไม่ถึง 8%ผมมักจะไม่ลงทุนเลย ไม่มีข้อยกเว้น สำหรับผมเสียดายดีกว่าเสียใจ ไม่มีหยวนๆ สำหรับการลงทุน ทำไมเยอะจัง? ถ้า Yield ต่ำกว่านี้จะไม่พอค่าผ่อนธนาคารระยะยาว ในชีวิตจริงนอกจากจะต้องผ่อนธนาคารแล้วคุณยังต้องโดนค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าโฆษณาหาผู้เช่า คุณอาจจะกำลังคิดว่า"ไม่เสีย ตูหาผู้เช่าเอง"
 
ผมอยากให้ลองมองอีกด้านครับ นักลงทุนควรจะฝึกฝนการ Leverage "Other people skill" และ "Other people time" ถ้าการใช้ Agent แล้วทำให้เราหาผู้เช่าได้ไวขึ้น 2 เดือน การจ่ายค่าเหนื่อยของ Agent ไป 1 เดือนก็เป็นเรื่องที่น่าจะทำได้ ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อคุณมีคอนโดหลายที่และคุณทำงานประจำไปด้วย ยากมากที่คุณจะมีเวลามานั่งหาผู้เช่าด้วยตัวเองทั้งหมด การมีทีมงานที่รู้ใจและไว้ใจได้สำคัญมากครับ โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะมีทรัพย์มากขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต
 

3. ราคามีแต้มต่อ
 
ราคาซื้อควรต่ำกว่าราคาตลาดในตึกนั้นและตึกรอบๆ ไม่น้อยกว่า 10% จะไปหาที่ไหน ใครมันจะขาย? เยอะแยะครับ ในตึกเดียวกันราคาซื้อของแต่ละคนในชีวิตจริงห่างกันมาก ถ้าคุณมีจุดยืนว่าจะซื้อให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาดคุณจะหามันเจอ(แต่ต้องใจเย็นๆนะ) คุณอาจจะได้มันจากเซลล์เจ้าของโครงการในราคานักลงทุน คุณอาจจะได้มันจากการซื้อมือหนึ่งตั้งแต่รอบ VIP หรือ คุณอาจซื้อมือสองได้จากเจ้าของเดิมที่ร้อนเงิน มากมายหลายทาง แต่เราไม่ต้องไปกังวลแทนคนขาย(เรื่องของเค้า) หน้าที่ของเราคือหนักแน่น "ถ้าไม่ได้ราคาต่ำกว่าตลาดไม่ซื้อ" เดี๋ยวจะมีคนมาขายคุณเอง
 

ลงทุนปล่อยเช่าราคามีแต้มต่อจะไปมีประโยชน์อะไร? มีแน่ๆ ครับ อย่างแรกทำให้คุณสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาดีกว่าห้องอื่น(ในกรณีที่เกิดการแข่งขันด้านราคาขึ้นมา) หรือในกรณีเลวร้ายที่เกิดเรื่องให้เราจำเป็นต้องขายมันออกไป เราจะยังสามารถขายได้ในราคาต่ำกว่าตลาดโดยที่ยังไม่ขาดทุน สำคัญมากนะครับ เพราะสำหรับการลงทุนอสังหาฯแล้ว บางครั้งแบงค์จะไม่ยอมแม้แต่จะให้คุณขายขาดทุนถ้าคุณไม่มีเงินสดมาปิดส่วนต่าง กลายเป็น"ติดดอยแบบห้ามลง"กันเลยทีเดียว อีกประเด็นคือ ราคาที่มีแต้มต่อทำให้เราสามารถเลือก Cashout ออกมาจากการกู้ธนาคารเพื่อมาจัดการกับค่าตกแต่งและค่าโอนได้ ประหยัดเงินสดไปได้มาก
 
 
4. คนไหลมา
 
ทำเลคือคน ค่าเช่าเพิ่มตามคน ราคาที่ดินเพิ่มตามคน และแน่นอนราคาคอนโดเพิ่มตามคนครับ ผมมักจะเลือกลงทุนคอนโดในเมืองที่มีการไหลเข้าของคนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี อย่าง กรุงเทพฯ ระยอง พัทยา เชียงใหม่ เชียงราย ภูเก็ต การลงทุนในเมืองพวกนี้ทำให้เราไม่ต้องไปนั่งกังวลมากนักในระยะยาว ถือได้เรื่อยๆ เพราะยังไงการไหลเข้าของคนจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มเองโดยอัตโนมัติ ถือได้สบายใจ จะไปรู้ได้ไง? Website ต่างๆ มีข้อมูลระดับนึงครับ คุณสามารถหาข้อมูลเบื้องต้นได้ และถ้าคุณลงพื้นที่จริงบ่อยๆ คุณสามารถเชื่อสัญชาติญาณของคุณได้ คุณจะรู้สึกได้เลยว่าเมืองนี้"คนไหลมา"
 

5. ถ้าเราล้มไม่ทับเราแบน
 
อย่างที่ผมมักจะเน้นย้ำในหลายๆ บทความครับ "โลกการลงทุนไม่สวยงาม" ไม่มีทางที่เราจะไม่พลาดเลย ไม่ว่าคุณจะเก่งและระวังแค่ไหนก็ตาม แทนที่เราจะมาคาดหวังว่าเราจะไม่พลาดเลย เราควรจะวางแผนสำรองเสมอเผื่อสำหรับกรณีที่เราผิดพลาดมากกว่า อะไรคือความผิดพลาดในการลงทุนปล่อยเช่าหละ? "ไม่มีคนเช่าจนต้องผ่อนเอง" เนี่ยหละแย่สุดละครับ ไม่มีแย่ไปกว่านี้ เห็นมะความเสี่ยงมันไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิดเนอะ เราควรเลือกลงทุนคอนโดที่ไม่หนักเกินตัว กรณีมันล้มขึ้นมา(ไม่มีคนเช่า) เราต้องมีแรงรับเองไหว "ไม่ทับเราแบน"
 
 
หลักคิดทั้ง 5 ข้อคือหลักคิดที่ผมใช้ในการลงทุนมาตลอด ถ้าคุณหาคอนโดที่เข้าเกณทุกข้อเจออย่าลังเลที่จะ"ตะครุบ"ไว้ครับ ถ้าคุณสนใจการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าและกระแสเงินสด แต่ต้องมั่นใจว่าคุณลงพื้นที่มากพอที่จะไม่หลอกตัวเองนะ บางคนจินตนาการค่าเช่าเอาเองหรือเชื่อเซลล์อันนี้อันตรายครับ
 
 
จะไปหาที่ไหน? ถ้าคุณยังมีคำถามนี้คาใจ ผมอยากให้คุณลองลงพื้นที่ไปดูคอนโดจริง ดูให้ได้ซัก 20 ที่แล้วคุณจะได้คำตอบ จริงๆ เราน่าจะถามกลับกันมากกว่า "นักลงทุนมากมายหาได้ทำไมเราจะหาไม่ได้"? เค้าทำได้เราก็น่าจะทำได้นะ
 
ลองดูนะครับ ลองลงมือทำ ลองตั้งใจและเอาจริงกับมันซักตั้ง ถ้าคุณรักการลงทุน คุณจะสามารถหาคอนโดที่ควร"ตะครุบ" และเหมาะสำหรับคุณได้ไม่ยากเลย
 
Salaryman Estator
 

8 วิธีง่ายๆ รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน คอนโด บ้าน ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน และอื่นๆ อีกมากมาย นับวันยิ่งมีนักลงทุนทั้งมือเก่าและมือใหม่เข้ามาให้ความสนใจกันมากขึ้น นั่นเป็นเพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ ในขณะที่ใช้เงินลงทุนเพียงน้อยนิด ถ้าคุณเรียนรู้วิธีและเทคนิคในการลงทุน  การลงทุนอสังหาฯ นั้น ถ้ามองลงไปลึกๆ มีสารพัด 108 วิธีในการสร้างรายได้ให้กับเรา แต่วันนี้จะสรุปวิธีง่ายๆ ที่จะรวยด้วยอสังหาฯ มาซัก 8 วิธีแล้วกันนะคะ รับรองว่าทั้ง 8 วิธีนี้ง่ายและใช้ได้กับทุกคนที่หลงรักการลงทุนแบบนี้   1  การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือน เป็นช่องทางการลงทุนขั้นพื้นฐานที่ใครๆ ก็ชอบ เพราะได้เป็นเสือนอนกิน...

Read more

ซื้อบ้านมือสองอย่างไร ให้ถูกใจ สมราคา

                  หลาย ๆ คนใฝ่ฝันที่จะมี "บ้าน" เป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวพร้อมสวน ทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮม ถ้าบ้านนั้นเป็นชื่อของเราคงจะดีไม่ใช่น้อยเลยใช่ไหมล่ะคะ... แต่ทว่าบ้านมือหนึ่งราคาก็ค่อนข้างสูง ยิ่งเป็นทำเลทองด้วยแล้วล่ะก็ ราคาคงไม่ธรรมดาแน่ ๆ วันนี้กระปุกดอทคอมก็ขอนำข้อมูลในการซื้อ "บ้านมือสอง" เพื่อเป็นอีกทางเลือกหนึ่งให้กับผู้ที่มีกำลังซื้อจำกัดมาฝากกันค่ะ ... เขาว่ากันว่าตาดีได้ตาร้ายเสีย เรื่องบ้านก็เช่นกัน ซื้อของใหญ่ต้องค่อย ๆ เลือกและพิถีพิถันสักเล็กน้อยนะคะ เพื่อที่จะได้บ้านมือสองในราคาสมเหตุสมผล และคุ้มค่าที่สุดเพราะเหตุใด...

Read more

ข้อดี-ข้อเสีย ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพ…

    ข้อดีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์  ปัจจุบันมีคนหันมาสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่จะเก็งกำไร หรือ ลงทุนในด้านนี้มากขึ้น แต่ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง วันนี้เราจะบอกข้อดี ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาให้คุณ ได้ผลตอบแทนหลายด้าน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณไม่ใช่แค่การซื้อมาขายไปเท่านั้น แต่คุณสามารถปล่อยเช่าเก็บเงินรายเดือนได้อีกด้วย และคุณก็นำเงินส่วนนี้มาผ่อนต่อได้อีกทอดหนึ่ง หรือ หากต้องการขายต่อในตอนหลังคุณก็จะได้เงินจากทั้งการขายและส่วนต่างจากค่าเช่าอีกด้วย เรียกว่าได้กำไร 2 ต่อ   ไม่จำเป็นต้องออกจากงานประจำก็ทำควบคู่กันได้ คุณสามารถลงทุนขณะที่ยังทำงานประจำได้อยู่ เพราะคุณสามารถกำหนด และ ควบคุมรายรับ รายจ่าย และแก้ปัญหาได้ด้วยตัวเอง มีอิสระในการจัดการ   ความผันผวนต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เกิดขึ้นในภายในวันถึงสองวัน ต้องใช้ระยะเวลานานเป็นปีๆกว่าจะมีการขึ้น หรือ ลงของราคา ทำให้มั่นใจได้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เงินต้นจะไม่หายไปอย่างรวดเร็วแน่นอน   คุณสามารถนำดอกเบี้ยจากการกู้สินเชื่อบ้านมาหักภาษีได้ คือสามารถนำดอกเบี้ยที่ผ่อนบ้านมาลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนเงินที่หายไปจริง แต่ต้องไม่เกิน 100,000 บาท     ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์   สภาพคล่องต่ำ เนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการซื้อ ขาย...

Read more

สูงวัยใจเกินร้อย

หากคิดที่จะเป็นสูงวัยใจเกินร้อย... หลายคนชอบพูดว่า “อายุเป็นเพียงตัวเลข” แต่อันที่จริงมันก็เป็นตัวเลขที่น่ากลัวนะ เพราะเมื่อมันแตะๆเลข 5 นี่ เราจะพบว่าร่างกายมันมีการเปลี่ยนแปลงไปเยอะมาก  อย่างแรกที่บอกว่าแก่ลงแน่ๆคือ สายตามันจะเริ่มฟ้อง แต่สิ่งที่อาจจะไม่ได้สังเกตก็คงจะเป็นเรื่องความแข็งแรงของกล้ามเนื้อ รวมไปถึงความสามารถในการทำงานของหัวใจ โดยเฉพาะ Max.HR จะลดลงกว่าในวัยหนุ่ม ( ยกเว้นคนที่ออกกำลังกายมาอย่างต่อเนื่อง ก็อาจจะพบว่า Max.HR ลดลงไปช้ากว่าคนที่อายุเท่ากันแต่ไม่ได้ออกกำลังกาย ) Body mass index   เคยคำนวณ BMI กันบ้างไหม ? BMI หรือ Body mass index เป็นผลลัพธ์ของการเอาน้ำหนักตัว (หน่วยเป็นกก.)...

Read more