“ผ่อนบ้าน (คอนโด) แนว ฮาร์ดคอร์ หมดภายใน 7-10 ปี” ฟันธง !!

สวัสดีค่ะวันนี้เรามีความรู้ดีๆเกี่ยวกับกาาร ผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ภายใน 7-10 ปี โดยเรื่องราวนี้เป็น 
เรื่องราวของคุณ สมาชิกหมายเลข 872766 สมาชิกจาก pantip.com
ผมอยากแชร์ประสบการณ์ ผ่อนบ้านและคอนโด ที่ผมเคยทำตั้งแต่ยังเป็น มนุษย์เงินเดือน เริ่มต้น ตั้งแต่ start เงินเดือน 14,000 บาท เมื่อ 18 ปีที่แล้ว จนพัฒนา เลื่อนตำแหน่ง เปลี่ยนงานมาก็มาก จนปัจจุบันมาทำธุรกิจส่วนตัว จึงมั่นใจว่าวิธีการจัดการผ่อนบ้านของผม ค่อนข้างเป็นที่น่าพอใจสำหรับตัวเอง และคิดว่า น่าจะพอเป็น guide line ให้คนที่เริ่มคิดจะซื้อบ้าน หรือ คอนโด ตามนโยบายของรัฐ ที่กำลังจะหมดวันพรุ่งนี้ (จะทันไหม?? ถ้าข้อมูลผิด ขออภัย) ถ้าใครทราบแล้ว หรือ ไม่สนใจอ่านผ่านๆได้นะครับ
ขอบอกว่า แนวทางผม อาจจะ “อึดอัด” และต้องมี “วินัยสูง” แต่รับประกันว่า สามารถลดเวลาผ่อนของสินทรัพย์ของท่านๆ จาก 25-30 ปี ไปครึ่งๆ หรือมากกว่า เหลือผ่อน 7-10 ปี เลยทีเดียว !!!
 

เริ่มเลยไม่ต้องเสียเวลา 555
ยกตัวอย่าง
 
ผมเริ่มคิดจะมีสินทรัพย์แรก คือ ทาว์นโฮม ครับ เป็นทาว์นโฮม ที่อยู่ เกือบจะในเมือง หรือ เกือบจะนอกเมือง 555 (คือมันอยู่ปลายๆ พระราม 9)
 
ราคา ประมาณ 4 ล้านบาท สมัยนั้นผมทำงานบริษัท หน้าที่การงานดี ได้เงินเดือนๆละ 55,000 บาทครับ พอตัดสินใจจะซื้อ เซลล์ มักจะโน้มน้าว เราต่างๆนานา เพราะ เห็นว่า เราคงกู้ผ่านแน่ๆ “บอกพี่ ผ่อนเดือนละ 20,000 เองคะ สบายๆ” ประโยคนี้ อันตรายครับ เพราะหากเป็นคนทั่วไป มักจะคิดว่า เงินเดือน 5 หมื่นกว่า ผ่อนแค่ 2 หมื่น ชิวๆ ใช่มั้ยครับ??
 
วิธีคิดของผม คือ ถ้าเราชอบสินทรัพย์นั้นๆแล้ว ไม่ว่าจะเป็น คอนโด บ้าน หรือ ทาว์นเฮ้าส์ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม แต่ท่านตั้งใจจะซื้อแน่นอน
 
“ถ้า เราต้องผ่อน 20,000 บาท (ตัวอย่าง) ให้เราคิดว่า เราต้องผ่อน เป็น “2เท่า” คือ “40,000 บาท”ให้ได้ ผมถึงจะซื้อครับ”
 
อ่านถึงตรงนี้ คงมีคนบอก ” งั้นอย่าผ่อนเลย ไม่มีวันมีบ้านหรอกชาตินี้ คิดแบบนี้ ” คิดแบบนั้นก็คือ ผ่อนไปตามนั้น เดือนละ 20,000 บาท ตามทั่วไป มันก็ไปจบที่ผ่อน 25-27 ปี ถึงได้เป็ยเจ้าของจริงๆ (โดยประมาณของดอกเบี้ยลดต้นลดดอกของการผ่อนบ้าน)
 
แต่ผมบอกแล้ว วิธีผม ” ฮาร์ดคอร์ ”  5555+
 
ทำไมต้องทำถึงขนาดนั้น !!! เพราะท่านรู้ไหมครับ การ กู้ซื้อบ้าน ดอกเบี้ย แพงมากๆๆๆๆ
 
ท่านจะทราบ ก็ต่อเมื่อเป็นลูกหนี้แล้วเท่านั้น เอาดอกเบี้ยมาตรฐานทั่วไป MLR-1% หรือคือ ดอกเบี้ยประมาณ 5-7% ต่อปี อย่าไปสนใจตัวเลขนี้ดูแล้ว งงๆ เพราะเวลาเรา ผ่อนบ้าน มันจะมี 1-3 ปีแรก หลายๆแบบ 0% ปีแรกบ้าง ปีต่อไปลอยตัว (อันนี้ไม่ค่อยมีแล้ว) แบบขั้นบันไดบ้าง ผมขอไม่ลง detail นะครับ ขอสมมุติว่าดอกเบี้ย 5-7 % ต่อปีแบบเท่ากันหมด (ซึ่งส่วนใหญ่เราก็ผ่อนกัน เกิน 3 ปีกันอยู่แล้ว แล้วค่อยรีไฟแนนซ์ นี้ก็อีกเรื่องนึง เดียวค่อยมาต่อ ถ้ามีโอกาส)
 
เอาแบบบ้านๆ คือ เวลาบิลเรียกเก็บค่างวดมาที่บ้าน หาก ท่านผ่อน เดือนละ 20,000 บาท ท่านเห็นในบิลเลยว่า…
 
ดอกเบี้ย = 12,000 บาท
 
(หัก) เงินต้น = 8,000 บาท (เอาเลขกลมๆ) -_-”
 
นี้คือค่าผ่อนต่อเดือนนะครับ คราวนี้ ดอกแพงหรือยังครับ?? กู้ไป 4 ล้าน เมื่อไหร่จะหมด?? (4,000,000 – 8,000 = 3,992,000)
 
วิธีผม คือ ผ่อน “2 เท่า” คือ 40,000 บาท เหลือกินใช้ 15,000 บาท (สำหรับคนไม่มีภาระนะครับ หากมีภาระแล้ว อยากใช้วิธีนี้ แนะนำ ดูสินทรัพย์ที่ถูกลงมาครับ)
 
“20,000 บาทแรก” (ดอก12,000 + หักต้น 8,000)
 
“20,000 บาทหลัง” (หักเงินต้น 100% หรือ หักไปเลย อีก 20,000)  ^_^
 
หมายความว่า ท่านจะสามารถหักเงินต้น เดือนนั้น ได้ถึง 8,000 + 20,000 บาท หรือ “3.5 เท่า” ของการหักโดยปกติ !!! (4,000,000 – 28,000 = 3,972,000)
 
เห็นไหมครับว่า เงินต้นที่กู้ Bank มา ลดลงเร็วเยอะขึ้น เพราะ เราได้จ่ายดอกเบี้ยสำหรับ ค่างวด 20,000 บาทแรกแล้ว  ท่านก็ทำแบบนี้ ไปเรื่อยๆ พอสิ้นปีได้ โบนัส หรือ ถูกหวย ได้เงินพิเศษมา เดือนนั้น ก็จ่ายเพิ่มหนักหน่อย แต่.. บางครั้งเราก็จำเป็นใช้เงิน ท่านก็สามารถลดเงินค่างวดพิเศษลงได้ หรือไม่จ่ายเพิ่มเดือนนั้น แต่อย่าทำบ่อยนะครับ ถ้ามีครั้งแรก…ย่อมมีครั้งที่ 2 เสมอ 5555+
 
ไม่นาน พอผ่านไปซัก 3 ปี ผมกล้าพูดได้เลย เงินต้นที่ท่านกู้จะลดลงไปมากๆ ไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทแน่นอนครับ หนี้จาก “4ล้าน ก็จะเหลือไม่ถึง 3 ล้าน ประมาณ 2ล้านปลายๆ (ถ้าผ่อนแบบปกติ ครบ 3 ปี เงินต้นจะลด ไปแค่ 1 แสนบาท เองครับ คิดดู)
 
หากท่านมีวินัย โปะไปเรื่อยๆ หนี้สินก็จะหมด ภายใน 5-7 ปี แล้วท่านก็จะปลอดหนี้แล้ว ถ้าไม่สร้างหนี้เพิ่มเหมือนผม เอิ๊กๆๆๆ
 
วิธีการ คือ
 
โดยทั่วไป Bank มักจะให้หักค่างวดจาก บัญชีธนาคารของ Bank นั้นๆเลย  (20,000 แรก)
 
โดยเราสามารถจ่ายเพิ่มอีก เท่านึง (20,000 หลัง) ได้โดยการไปจ่ายที่เคาเตอร์ธนาคารนั้นๆครับ
 
แนะนำว่า ควรไปจ่ายเพิ่มอีก เท่านึง ภายในเดือนนั้นๆ แต่ควรเป็น ต้นเดือน เพราะโดยปกติ ธนาคารจะเรียกเก็บค่างวดจากการหักบัญชีเรา ตอนสิ้นเดือน (ส่วนใหญ่วันที่ 30 ของทุกเดือน) เพราะ…
 
ถ้าเราจ่ายวันที่ 1 ของเดือนนั้น แบงค์จะแอบคิดดอกเบี้ย 1 วัน ประมาณนี้ (500 บาท) หักเงินต้น (19,500 บาท) อ้าวววว…ไหนบอกหัก 100% ไง ??
 
คือ อย่าตกใจครับ เพราะ ตอนแบงค์หักเงินจากบัญชีเรา วันที่ 30 ที่หักค่างวดปกติ ดอกเบี้ยก็จะคิดแค่ 29 วัน ไม่นับวันที่ 1 ที่เราจ่ายแล้วครับ เข้าใจแล้วใช่มั้ยครับ แหะๆๆ
 
พอครบ 3 ปี เราค่อยไปรีไฟแนนซ์กับ แบงค์อื่นที่เราจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่า เพราะจะมีโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ที่ ดีกว่า เพราะครบ 3 ปี เราจะไม่ได้โปรจากแบงค์เดิมแล้ว “ปีที่ 4 ทุกแบงค์จะคิดดอกเบี้ยลอยตัวหมดครับ” (ควรไปรีไฟแนนซ์ หรือ บ้านๆ เรียกว่า ไปกู้แบงค์อื่นครับ เพื่อ โปรดอกเบี้ยที่ถูกลง อย่าทำก่อน 3 ปีนะครับ จะโดนค่าปรับ ไม่คุ้มครับ)
 
หวังว่าจะพอเป็นประโยชน์สำหรับคนที่คิดกู้เงินซื้อบ้านนะครับ วิธีการนี้ หากใช้ให้เป็น มันสามารถสร้างสินทรัพย์ได้ 4-5 อัน ในระยะเวลาเท่าๆกัน กับคนทั่วไป ที่ใช้เวลา 25-30 ปี ในการสร้างสินทรัพย์แค่อันเดียว
 
แล้วถ้าหาก.. สินทรัพย์เหล่านั้นที่ท่านเลือก เป็นสินทรัพย์ที่ดี ออกดอกออกผล สร้างรายได้ หรือ cash flow ให้ท่านต่อเดือน เช่น ให้ค่าเช่า
 
มันก็จะเป็นรายได้ให้ท่านอีกทางนึง ที่สมัยนี้ นิยมเรียกกันว่า….   “Passive income”
 
ขอขอบคุณข้อมูลจาก คุณ สมาชิกหมายเลข 872766 สมาชิกจากเว็บไซต์ pantip.com

ถมที่ EP3 10 ข้อต้องรู้ ก่อนว่าจ้างถมดิ…

ก่อนสร้างบ้านใหม่แต่ละหลัง เจ้าของบ้านส่วนมากนิยมถมดินรอไว้เพื่อให้บ้านสูงกว่าระดับที่ดินทั่วไป จุดประสงค์หลักเพื่อป้องกันน้ำท่วมรวมทั้งช่วยให้บ้านของเราดูสง่าสวยงามมากยิ่งขึ้น การถมดินเป็นเสมือนงานด่านแรกที่เกือบทุกบ้านจำเป็นต้องพบเจอ เราลองมาอ่านข้อควรรู้สำหรับการเตรียมตัวถมดินกันดีกว่า 1. จำเป็นแค่ไหนต้องถมดิน แม้บ้านส่วนมากที่สร้างขึ้นใหม่ในทุกวันนี้จะต้องถมดินก่อนก่อสร้าง แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าทุก ๆ การก่อสร้างจำเป็นต้องถมดินเสมอไป สำหรับสถานที่ที่ไม่ได้ต่ำกว่าระดับถนนมากนัก หรือมีพื้นที่ลาดชันลักษณะภูเขา การถมดินอาจไม่ได้จำเป็นสำหรับพื้นที่ดังกล่าว การถมดินเหมาะสำหรับพื้นที่ ที่มีความเสี่ยงต่อน้ำท่วมขัง ผู้อ่านจำเป็นต้องสำรวจประวัติน้ำท่วมในพื้นที่ดังกล่าว อาจลองสอบถามเพื่อนบ้านใกล้เคียงว่า น้ำเคยท่วมหรือไม่ หากเคยท่วม สูงประมาณเท่าไหร่ ข้อมูลเหล่านี้จะเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสั่งดินมาถมได้อย่างเหมาะสมลงตัวส่วนพื้นที่ที่อยู่ต่ำกว่าถนนมาก หากต้องถมดินจะต้องเสียค่าใช้จ่ายที่สูงมาก ผู้เขียนเองเคยคิดจะซื้อที่ดินหนึ่งผืน ที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินนาราคาไม่สูงมากนัก เมื่อคำนวณค่าถมดินแล้วกลับมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินจึงไม่คุ้มที่จะซื้อ แต่หากท่านใดคิดจะซื้อที่ดินในลักษณะดังกล่าว นอกจากการถมดินแล้ว การออกแบบบ้านให้มีโครงสร้างยกสูงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยลดต้นทุนการถมดินได้ดีครับ 2. ถมดินสูงแค่ไหนถึงจะดี ตามหลักฮวงจุ้ย บ้านที่ดีไม่ควรต่ำกว่าถนนแต่ในขณะเดียวกันไม่ควรสูงโจ่งจนเกินไป สำหรับบ้านทั่ว ๆ ไป...

Read more

ถมที่ EP2 ระวังผู้รับเหมาปล้นโดยไม่รู้ตั…

ราคาการถมที่ดินเบื้องต้น ระวังผู้รับเหมาปล้นโดยไม่รู้ตัว  ค่าใช้จ่ายในการถมที่ดินกัน ซึ่งโดยทั่วไปการถมที่ดินนั้นจะมีราคาไม่ตายตัว ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขหลายๆ อย่าง อาทิ ระยะทางในการขนส่ง ขนาดพื้นที่ สภาพที่ดิน เป็นต้น ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยที่ควบคุมได้ยาก ดังนั้นเจ้าของที่ดินที่อยากจะสร้างบ้านในราคาที่ประหยัด อยู่ในงบประมาณก็ควรเริ่มต้นศึกษาข้อมูลค่าใช้จ่ายตั้งแต่การถมที่ดินเลย เนื่องจากผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะคิดราคาการถมที่ดินไม่เหมือนกัน บางรายคิดเป็นคันรถ บางรายคิดเป็นคิว แต่จะคิดราคาเหมารวมกับค่าบดอัดเจ้าของที่ดินสามารถเปรียบเทียบและคำนวณหาผู้รับเหมาที่ถูกที่สุดได้โดยการแปลงพื้นที่ดินจากตารางวาให้เป็นตารางเมตรด้วยการเอา ขนาดพื้นที่ดิน (ตารางวา) x 4 = พื้นที่ตารางเมตร ตัวอย่าง ที่ดิน 50 ตารางวา x 4 = 200 ตารางเมตร พอได้ผลลัพธ์ที่เป็นขนาดที่ดินแบบตารางเมตรแล้วก็มาคำนวณความสูงของดินที่จะถม...

Read more

ถมที่ EP1 เรื่องต้องรู้ก่อนสร้างบ้าน

ก่อนจะมีการสร้างบ้านใหม่ สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องรู้เป็นอันดับต้นๆ ก็คือเรื่องของการถมที่ดิน ซึ่งถือเป็นสิ่งสำคัญที่ควรทราบไว้ เพราะที่ดินนั้นจะเป็นรากฐานที่สร้างความมั่นคงให้กับบ้าน และปัจจุบันคนส่วนใหญ่ก็มักจะหันมาใช้งบประมาณในการปลูกบ้านบนที่ดินของตนเองมากขึ้น จากราคาของบ้านเดี่ยวจัดสรรที่มีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว และการปลูกสร้างเองก็สามารถควบคุมงบประมาณได้ง่ายกว่า ดังนั้นสำหรับใครที่มีงบในการหาที่อยู่อาศัยในจำนวนจำกัด ได้เวลาหาซื้อที่ดินเก็บไว้ หรือ นำที่ดินอันเป็นสมบัติเก่าเก็บมาจัดการถมที่ดินใหม่เพื่อใช้ในการสร้างบ้านกันดีกว่าแต่ทั้งนี้เอง อันดับแรกก็ต้องมาทำความรู้จักกับปัจจัยต่างๆ สำหรับการถมที่ดินของตัวเองก่อน เนื่องจากการถมที่ดินนั้นถือเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อนพอสมควร เพราะมีเรื่องของกฎหมาย ประวัติที่ดิน และผู้รับเหมามาเกี่ยวข้อง หากใครคิดที่จะส้รางบ้านจึงจำเป็นต้องศึกษาให้เข้าใจก่อนที่จะทำการถมที่ดิน โดยจะแบ่งออกเป็น เรื่องกฎหมาย ก่อนทิ่คิดจะปลูกบ้านบนที่ดินของตนเอง สิ่งแรกที่จำเป็นจะต้องศึกษาก็คือเรื่องกฎหมายสำหรับการถมที่ดิน ซึ่งถือเป็นส่วนประกอบหลักในการสร้างบ้าน หากไม่ทำการศึกษาอาจทำให้การถมที่ดินส่งผลกระทบไปสู่ที่ดินข้างเคียงของผู้อื่นให้เสียหายได้ ดังนั้นการถมที่ดินจึงมีข้อบังคับให้อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 จะมีประเด็นหลักที่ต้องดูด้วยกัน 3 ข้อ คือ 1.หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องทำการขุดดิน...

Read more

เทคนิคเลือกต้นไม้ สร้างร่มเงาให้บ้าน

ประเทศไทยกำลังเผชิญกับอากาศที่นับวันจะร้อนมากขึ้น ความอบอ้าวทำให้แต่ละบ้านหันมาพึ่งพาเครื่องปรับอากาศเพื่อช่วยบรรเทาความร้อนให้กับบ้าน แต่คงจะดีกว่าถ้าเราจะทำให้บ้านร่มเย็นขึ้นด้วยวิธีธรรมชาติ ซึ่งจะช่วยประหยัดค่าไฟและพลังงานได้อีกด้วย และหนึ่งในวิธีที่จะช่วยให้บ้านร่มรื่นร่มเย็นได้โดยธรรมชาติ หลายคนอาจกำลังนึกถึงร่มเงาต้นไม้ใหญ่ในรั้วบ้านตัวเอง แต่หากไม่รู้จะเลือกปลูกต้นไม้อะไร ลองอ่านเทคนิคการเลือกต้นไม้ที่จะสร้างร่มเงาให้บ้านกันได้เลย หน้าบ้านทิศใต้      ทิศใต้เป็นทิศที่แดดเข้าตลอดวัน และเกือบจะทั้งปี เนื่องจากตำแหน่งของดวงอาทิตย์จะโคจรอ้อมทิศใต้ปีละ 8 เดือน ที่เหลืออีก 4 เดือน ดวงอาทิตย์ถึงจะโคจรอ้อมไปทางทิศเหนือ ดังนั้นบ้านที่หันไปทางทิศใต้ก็จะร้อนสุด จำเป็นที่จะต้องมีต้นไม้ใหญ่มาบังหรือให้ร่มเงาเพื่อลดความร้อนที่เข้ามา ต้นไม้ที่คู่ควรกับทิศใต้ก็จะต้องเป็นต้นไม้ที่ทนแดด ใบหนา พุ่มทึบ แผ่แน่นที่ปลายยอด แต่โคนต้นโปร่ง เพื่อให้ลมสามารถพัดผ่านต้นไม้เข้าสู่ตัวบ้านได้ เพราะว่าทิศใต้ไม่ได้มีแต่แสงแดดที่เข้ามาเท่านั้น แต่ยังพัดพาเอาลมเข้ามาด้วย อาจเลือกเป็นไม้ยืนต้นที่ให้ดอกหอม        ...

Read more